福建省泉州市南安市仑苍镇高新技术园
2024年第一篇文章，聊聊黄参对新一年楼市的一些看法和观点，一家之言，仅供参考。
12月底的会议上，第一次明确将“房地产风险”与地方债务风险、中小金融机构风险并列提及。
这样的提法，前所未见。基本等于明牌告诉所有人——2024年救楼市、稳房地产的基调和态度。
房地产既是金融系统压舱石，又是经济内需之母。在恢复经济和信心方面，房地产的领头羊效应毋庸置疑。救什么都没有救房地产对方方面面的见效来得快、来的猛。
叠加大洋彼岸宣布停止加息周期，2024年国内多次降息+降准的预期已经形成。
2023年底的降存款利率，事实上就是在为2024年的进一步降息，做相关操作空间上的铺路。
当然，单靠央妈放水救房地产，是远远不足的。毕竟在过去的2023年，我们M2的增量也是惊人的，但市场仍然是躺平状态，大量资金和存款仍然处于沉睡中。
2008年我们靠放水+基建，2015年我们靠放水+棚改。2024年我们靠什么？
2024年的第一个工作日（1月2日），央妈给了一个提示答案——重启PSL，单次怒投3500亿元。这是PSL2014年设立以来，单次投放金额最高的一次。
这是2015年全国棚改的重要资产金额来源，同样也是衡量棚改或类似棚改的城中村改造是否大规模重启的重要政策信号。
本轮救楼市，PSL的大规模投放才是宏观政策的压箱底大招，这才是稳地产的强心针。
当然，也不是意味着2024年房价马上要暴涨。本轮救楼市，既有疫情疤痕效应的影响，又有外部加息周期的掣肘，可谓难上加难。
未来一年，央妈放水+PSL投放的速度和规模，将成为2024年楼市能否复苏的关键指标。前者是水龙头，后者是水渠，缺一不可。
对于楼市当中的每一个普通买房人和房东来说，2024年盯紧这两个核心数据，就不可能错失买房或卖房的时机。
PSL的投放在开年就放大招了，新一年的投放规模再放大，已是大概率事件。而央妈放水的节奏，就2023年12月按兵不动的策略来看，意图也十分明显了——紧盯对方的降息周期，敌不动我不动。
因此，2024年3月底将成为重要的参照时间点，6月中是第二个参照时间点。但是，无论是3月还是6月，都无法改变2024年楼市缓慢复苏的结局。
2015年央妈放水+全面启动棚改后，楼市也是到了2016年才郑重进入上升态势。
毕竟，放水+PSL的第一个任务是解决需求疲软问题，进一步激发流动性，盘活流动性后，形成稳定的市场局面，楼市甚至房价，才会进入上升状态。从需求到流动性，再体现到房价上，这一切需要时间，而且还要看其节奏和规模。
很多老粉都知道，黄参对2023年的楼市预判是艰难复苏，在2023年的第一季度，复苏兑现了，而且势头不小。但3月底对岸老美动手了，原定好的刺激政策大多缩回去了，楼市行情从4月开始后直转直下，最终也不是“艰难”二字所能囊括，尤其是在房价维度，可谓“惨淡至极”、“屡创新低”。
吸取2023年的教训，在对2024年的分析和判断时，我会把“楼市”和“房价”维度区分开来。毕竟，对于大部分普通人来说，楼市、房地产管尔何事？房价才是最真实最真切影响自己口袋的指标。在分析房价时，尽量具体化。
鉴于敌不动我不动的战术意图，2024年的救市（央妈放水降息+PSL城中村改造）不可能一步到位，过程中的拉扯必不可少，注定了2024年的楼市是中庸的拉扯之年，除房价之外的别的行业数据指标，将呈现缓慢复苏之态。如果3月底大洋彼岸开启第一次降息，楼市复苏态势会更顺利，有望于下半年的后半段传导至房价端。
作为一个二线城市，厦门的房价绝对是核心城市的标准。事实上，上一轮（2019-2021年）楼市上升周期，厦门楼市也是沾了“核心城市”的光，在只有核心城市房价上涨的上一轮，厦门也跟涨了。而大部分三四线城市的资产价格，并没有分享到2020天量放水的红利，这个就不展开说了，数据拉一拉就一目了然。
而2021年后房地产的调整期，去估值、挤水分、挤泡沫最严重的也必然是上一轮上涨最凶的核心城市，全国层面看，深圳最典型，厦门紧随其后。吃肉的时候你有份，挨打的时候你也逃不过。
为什么吃了就要吐出来？因为你吃的是天上掉下来的馅饼，是意外之食，是计划之外的红利，是2020年初突如其来的疫情所致，当时大洋彼岸无限QE，而我们也是天量放水。
这些水九曲十八弯后，最后都流向了核心城市的核心资产。叠加了二胎三胎政策的放开以及一线城市抢人大战，核心资产最终被锚定为这个城市的“学区房”，那几年，房价明显上涨的一二线城市，涨的最凶的几乎都是学区房(不等于老破小，五缘湾也是学区房)。
而具体到城市层面，学区房上一轮上涨最凶，这一轮也必然下跌最惨。至于那些看空学区房的言论，大多是拿着既成结果，死命论证过程合理性的荒唐行为，就好比多年以前网络上大行其道的“90后不买房”言论。
学区房，仍然是楼市最大的刚性需求。这件事，短期内没改变。不必过分追求学区房，但切不可低估学区房的价值。
房价，是整个房地产整个楼市的最末端，是所有政策、所有交易的最终端体现。在整体“平庸”之下，谈论厦门房价，就要结合这座城市的房地产政策、房价水平、库存现状、供应结构、购房需求厚度做综合考虑和推演。
2024年，包括厦门在内的“核心城市”，城市维度的救市政策必然还要持续出台。和宏观货币政策相比，城市政策也能改变供需关系。11月放开了限购，最后两年个月厦门的二手房成交量立马止跌回升了，这就是政策的力量。
目前来看，厦门救市工具箱里“限售”、“交易税费”两个方面，很可能是2024年救市政策的主攻方向。
经过2022、2023年的深度回调，较2021年高位，厦门房价的回撤幅度已普遍达到20%以上，即将逼近30%红线年底，交易活跃度较高的板块的二手房价格，已现底部盘桓状态。而交易活跃度较低的板块，仍然处于跌跌不休的状态，这样的状态在2024年上半年大概率还会延续。
库存现状方面，我们一分二。二手房挂牌量目前是5万+，与历史中位数相比，仍然高出20%以上。但这里面有一个常见的误区，二手房挂牌量并非真实在售库存，更像是一个库存参照的动态指标，当楼市行情向上时，挂牌房源的下架量也会相应增加，起到间接“去库存”的作用。一手房库存方面，目前的去化周期是25个月左右，属于良性偏高状态。
有一点一定要引起重视，2024年的土地供应发力点在岛外，这对本就不富裕的岛外楼市来说，就是屋漏偏逢连夜雨了。而岛外又是典型的一手房为主导的市场结构，大量低地价新盘的供应冲击，会是2024年摆在岛外房价面前最大的一道坎。
原本5432的房价局面，很可能会演变成4321的结局。也就是——极少数占据核心资源4万+，一级新城核心板块3万+，一级新城周边和未兑现的一级新城核心区2万+，城市边缘刚需板块和内生板块1万+。以上推演其实也算不上预判，最近几个月已经在发生。
2022年的时候，我们预判过，2022年是本轮岛内新盘供应的巅峰年份，2023年我们已看到了岛内新盘供应从高位回落，2024年仍然会延续这一状态，不会没有，但也不可能超越2022年。老城（西部）和新城（东部）的分布，大概率是一拖三或二拖五的局面。
购房需求的厚度，这个完全取决于宏观货币政策和城市购房政策，这两个政策决定了新增需求的厚度，假如没有增量，单单依靠原先的存量需求，楼市是不可能企稳复苏的。
总体来看，2024年的厦门房价，板块上的分化会很明显，这个分化并不是两极化，而是节奏和步调上的分化。岛内先于岛外完成底部调整，岛内热门交易板块先于冷门交易板块完成止跌行情。
过去2年，岛内大量新盘供应胖揍了岛内房价一顿，顺便传导连累了岛外房价，未来1年，岛外大量低地价新盘又要胖揍岛外房价一顿，岛外命苦，这是身处市场金字塔结构底部的必然宿命。
另外，对于岛外市场来说，还有两个潜在的坏因。其一，财政吃紧的情况下，岛外新城新区的很多规划的兑现时间注定被拉长，买房时对规划概念应该更加谨慎看待。其二，保障房是全国一盘棋，既有考核任务，又有地方债化债的要求。厦门大量的保障性商品房都扎堆在岛外，冲击最大的是1万+2万+的岛外刚需板块的商品房。这两个坏因的影响绝非仅限于2024年。
简单概括，2024年在房价维度，厦门房价在2023年底的水位上，完成止跌企稳。岛内部分热门交易板块，在3-4月的小阳春即可出现价格的底部企稳甚至回暖，但幅度很小。岛外的大部分板块，还会在底部继续调整。
乐观看，2025年才是楼市和房价的回暖之年，2024年只是复苏路上的铺路石，企稳的平庸之年。
